Mislopen startersvrijstelling door overname lening VvE

Een man van 34 jaar koopt in 2025 een appartementsrecht. De koopprijs voor het appartementsrecht is € 500.000. De man is naast de koopsom voor het appartementsrecht verplicht om een gedeelte van een door de Vereniging van Eigenaren (VvE) aangegane lening over te nemen voor een bedrag van € 30.000. Het reservefonds van de VvE is € 0 en ook overigens heeft de VvE geen baten. Hij vraagt zich af of op deze verkrijging de startersvrijstelling van toepassing is. De waarde van het appartementsrecht ligt immers onder de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling (van € 525.000 in 2025).

Maatstaf

De Kennisgroep overdrachtsbelasting van de Belastingdienst is van mening dat de maatstaf van heffing op grond van de wet ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie (de koopsom plus de door de koper op zich genomen last). De man betaalt voor het appartementsrecht € 500.000 en is daarnaast verplicht een gedeelte van de door de VvE aangegane lening voor zijn rekening te nemen. Aangezien het reservefonds leeg is en de VvE verder geen baten heeft, kan de verkrijger bij zijn verkrijging van het appartementsrecht geen aandeel in de waarde van de onderhoudsreserve van de VvE in mindering brengen.

Startersvrijstelling

Om voor de toepassing van de startersvrijstelling in aanmerking te komen, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 525.000. Op grond van de wet is de waarde van de onroerende zaak ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Op grond hiervan geldt dus de waarde van de tegenprestatie, zijnde het bedrag van € 530.000, als uitgangspunt om te toetsen aan het al dan niet voldoen aan de woningwaardegrens.