Huurder mag huurprijs niet verminderen, ondanks btw-vrijstelling

Een vof verhuurt een bedrijfsruimte aan een ondernemer. Na een tijdje komt de ondernemer tot de conclusie dat er sprake is van vrijgestelde verhuur. Hij besluit om zijn huurbetalingen te verminderen met het bedrag aan btw. De verhuurder is het daar niet mee eens en ontbindt de huurovereenkomst wegens de opgelopen huurachterstand.

Onbelaste verhuur

Om de hoogte van de huurachterstand te bepalen moet eerst worden beoordeeld of het gaat om met btw belaste verhuur. Verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Partijen kunnen onder voorwaarden opteren voor belastbare verhuur. Dat moet dan in ieder geval blijken uit een schriftelijke huurovereenkomst of een beschikking van de inspecteur na een gezamenlijk verzoek daartoe. Aan die voorwaarden is hier niet voldaan en daarom is de verhuur vrijgesteld van btw.

Verlagen huursom

Dat het gaat om onbelaste verhuur betekent echter niet dat de ondernemer 21% van de betaalde huurbedragen met terugwerkende kracht mag verrekenen. Of de verhuur wel of niet had mogen worden belast, doet namelijk niets af aan de overeengekomen huurprijs van € 847. Dit bedrag heeft de ondernemer in het begin ook voldaan als tegenprestatie voor het gehuurde. Bovendien staat in het door de vof overgelegde (concept)huurcontract een huurprijs van € 847 exclusief btw. De kantonrechter oordeelt dat de ondernemer deze overeengekomen maandelijkse huurprijs had moeten betalen.

Geen ontbinding en ontruiming

Het uitgangspunt is dat de ontbinding en ontruiming worden toegewezen bij een huurachterstand van minstens drie maanden. De huurachterstand in deze zaak bedraagt circa vijf maanden. Vanwege de bijzondere aard van de tekortkoming ziet de kantonrechter in dit geval aanleiding om hiervan af te wijken. De ondernemer heeft zich namelijk terecht op het standpunt gesteld dat sprake is van onbelaste verhuur. Hij had echter niet de overeengekomen huurprijs mogen verminderen met 21% en deze niet mogen verrekenen met zijn betalingsverplichtingen. Als de ondernemer op dat punt ook gelijk had gekregen, dan zou de huurachterstand slechts circa één maand bedragen. Hieruit volgt dat er geen sprake is van volledige betalingsonwil of -onmacht. Dit blijkt ook uit het feit dat de ondernemer de lopende huur (weliswaar minus 21%) gewoon is blijven doorbetalen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.