WOZ-waarde woning te hoog vastgesteld

De eigenaar van een in 1964 gebouwde twee-onder-een-kapwoning is het niet eens met de WOZ-waarde van € 271.000. Hij stelt dat de heffingsambtenaar de waarde zonder onderzoek naar vergelijkbare woningen heeft vastgesteld. De eigenaar maakt daarom bezwaar tegen de WOZ-beschikking. Zowel de heffingsambtenaar als de rechtbank verklaren het bezwaar respectievelijk beroep ongegrond, maar hoe oordeelde het hof over deze kwestie? 

De woning is op 7 februari 2022 getaxeerd. De taxateur heeft in het taxatierapport drie (vergelijkbare) woningen opgenomen en komt tot een waarde van € 271.000. Volgens de eigenaar heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn regels, die bepalen hoe de overheid met burgers dient om te gaan. Meer specifiek stelt de woningeigenaar dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. De heffingsambtenaar heeft namelijk van zeven vergelijkbare panden de WOZ-waarde veel lager vastgesteld.

De woningeigenaar heeft een filter losgelaten op zestien in dezelfde straat gelegen woningen. Van deze woningen heeft de woningeigenaar er zeven uitgefilterd van hetzelfde bouwproject. Van deze woningen is één woning qua onderhoud in zeer goede staat. Deze woning heeft een WOZ-waarde van € 231.000. De heffingsambtenaar stelt dat de woningeigenaar zelf heeft aangegeven dat sprake is van substantiële verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Met name het verschil in bouwtype, twee-onder-één-kap versus geschakelde woning én een woning, waarbij later bouwkundige aanpassingen hebben plaatsgevonden.

Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar miskent dat de woningeigenaar juist geen beroep doet op de woningen, die qua bouwtype op bouwkundige aanpassingen verschillen. Deze zijn er door de woningeigenaar uitgefilterd. Het hof heeft Google Streetview gebruikt en vastgesteld dat inderdaad sprake is van zeven vergelijkbare woningen. Volgens het hof rust op de heffingsambtenaar de bewijslast om te bewijzen dat sprake is van forse verschillen in kwaliteit en onderhoud. Het hof stelt vast dat de heffingsambtenaar geen onderzoek heeft gedaan naar deze zeven woningen. Met het oog op het gelijkheidsbeginsel had de heffingsambtenaar dit wel moeten doen. Het hof stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 200.000.