Geen BOR voor vastgoed-bv

Een man overlijdt in 2019. Tot zijn nalatenschap behoort een minderheidsbelang van 31% in een bv. Deze bv bezit via een dochter-bv een pand dat wordt verhuurd als vastgoedbelegging. De erfgenamen doen een beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor de verkrijging van de aandelen, maar de inspecteur weigert dit. Ook is de waarde van de aandelen in geschil.

Waardering aandelen

De inspecteur stelt de waarde van de aandelen vast op € 7.420.000. Deze waarde is gebaseerd op een taxatiewaarde van het pand van € 33.910.000, een latente vpb-claim van 20% en een korting van 10% vanwege de beperkte verhandelbaarheid van het minderheidsbelang. De erfgenamen zijn het hier niet mee eens en stellen dat de aandelen gewaardeerd moeten worden op basis van de rendementswaardemethode. Dat leidt volgens hen tot een waarde van € 891.552. Zij wijzen op het minderheidsbelang, statutaire beperkingen en de emotionele verbondenheid met het pand als factoren die de waarde drukken.

De rechtbank oordeelt dat de Belastingdienst de waarde voldoende heeft onderbouwd. De argumenten van de erfgenamen zijn onvoldoende concreet en niet cijfermatig onderbouwd. De genoemde factoren worden gezien als subjectief en hebben geen aantoonbare invloed op de waarde. Een extra waardekorting boven de al toegepaste 10% is daarom niet gerechtvaardigd. Ook toepassing van de rendementswaardemethode leidt volgens de rechtbank niet tot een lagere waarde.

Geen onderneming voor BOR

De BOR is alleen van toepassing als sprake is van een onderneming. Voor vastgoedexploitatie betekent dit dat de arbeid naar aard en omvang meer moet omvatten dan normaal vermogensbeheer (arbeid-plus) en onmiskenbaar gericht moet zijn op het behalen van een rendement dat het normale vermogensbeheer overstijgt (rendement-plus).

De erfgenamen stellen dat sprake is van een vastgoedonderneming die zij voortzetten. Zij wijzen op de omvangrijke verbouwing van het pand, het realiseren van appartementen, herstel van de monumentale gevel, onderhandelingen met huurders en plannen voor verduurzaming. Volgens hen gaan deze activiteiten verder dan normaal vermogensbeheer en zijn ze gericht op een hoger rendement.

De rechtbank oordeelt dat hiervan geen sprake is. De werkzaamheden passen binnen normaal vermogensbeheer en zijn gebruikelijk bij het verhuren van vastgoed. Het gaat om activiteiten die nodig zijn om het pand te beheren en inkomsten te behouden. Omdat niet aan de arbeid-pluseis wordt voldaan, komt de rechtbank niet meer toe aan de beoordeling van de rendement-pluseis. Daarnaast geldt dat, zelfs als tijdens de verbouwing tijdelijk sprake zou zijn geweest van een onderneming, dit eind 2021 niet meer het geval was. Daarmee wordt ook niet voldaan aan het voortzettingsvereiste van vijf jaar.